beslutningstagerne og rådgiverne.

Uden at have specialistforstand på nationaløkonomi kan man få den tanke, at det der først og fremmest har forårsaget krisen er mangel på mod og mandshjerte hos dem, der burde have vidst det, have fortalt det og taget nogle konsekvenser af det – måske endog personlige? I Politiken kan man i dag læse et portræt af Nationalbankdirektøren Nils Bernstein. Her står at læse – som noget positivt: ”Da han for to år siden på Realkreditrådets årsmøde omtalte de begyndende vanskeligheder på det amerikanske boligmarked, der siden har ført til den verdensomspændende kreditkrise, var det hans vurdering, at det nok ikke var noget, der ville få de store konsekvenser. Da han på samme årsmøde i år måtte sande, at hans vurdering ikke havde holdt stik, skete det med bemærkningen og et for Nils Bernstein karakteristisk skævt smil: ”Jeg tager det som en påmindelse om, at økonomiske forudsigelser skal tages med et gran salt.” ”

Jeg kan ikke se, at han på omtalte møde i 2006 kom ind på problemerne på det amerikanske boligmarked, men nok 26. april 2007: ”Den lavere vækst i USA afspejler bl.a., at boligmarkedet er ved at tilpasse sig efter en årrække med stærke prisstigninger, men tilpasningen ser ud til at blive moderat og gradvis. Det ser heller ikke ud til, at de problemer, der er i selskaber, der har specialiseret sig i boliglån til mindre kreditværdige husholdninger, vil brede sig til andre dele af kapitalmarkederne.”

Selvfølgelig er forudsigelser svære – men for mig er det heller ikke kernen i den kritik, jeg her føler anledning til. Nej - det er erkendelsen af, at der i USA gives lån til mindre kreditværdige husholdninger. Det måtte da være en erkendelse, som hos nationalbankdirektøren skulle give anledning til handling: 1. Advarsel mod at engagere sig med de pågældende amerikanske institutioner. 2 Opfordring til regering og Folketing om tage initiativer i forhold til USA for at gøre opmærksom på, at vi anser dem for at være i gang med at hive bundproppen op i hele det internationale finansmarked.

Man kan ved at læse Bernsteins tale fra Realkredirådets årsmøde 2008 blive oplyst om, at der i hvert fald fra efteråret 2007 internationalt og i EU-regi er arbejdet med at stille et værn op mod den situation, som nu er opstået. Det virker som om det der er behov for er et overbevisende signalsystem. Der er blevet argumenteret – men der er ingen af alle de kloge folk, som har sat noget som helst på spil for at budskabet skulle nå igennem. Der er da ingen som helst tvivl om, at den hast, hvormed USA skulle fastlægge en hjælpepakke, ikke har været befordrende for at få en fornuftig løsning. Men man kan også høre på debatten, hvad der har stillet sig hindrende i vejen, nemlig den nærmest religiøse tro på markedets selvregulerende kræfter.

I et interview i Politiken 5.10.08 med en økonomiprofessor på Københavns Universitet, Jean-Robert Tyran viser han netop hen til, at forståelsen af markedet går over psykologien. Der er psykologiske årsager til at fornuftige argumenter ikke bliver hørt og fulgt. Den såkaldte økonomiske videnskab tager udgangspunkt i et rationelt menneske, som ikke kan genfindes i den virkelige verden. Det stiller også krav til os, som måske ikke har den store tekniske viden om nationaløkonomien. Noget i retning af, at man kan godt være uden større kendskab til komposition og nodeskrivning og dog godt høre, når der spilles falsk. Jeg mener, man kan høre, at alle de kloge hoveder ikke har levet op til de forventninger, vi underdogs med rette burde kunne have til dem.

Nils Bernsteins taler på  Realkreditrådets møder kan genfindes på nettet.

Jeg kan anbefale at man følger Joseph E. Stieglitz kritiske kommentarer på nettet.

De nævnte Politikens artikler kan jeg ikke finde på nettet,

men seneste med Bernstein i centrum om de danske banker:

Nils Bernstein vil skille fårene fra bukkene

Politiken: To millioner husejere i knibe

Politiken: Også dansk redningsplan

Boligpolitikdumhederne

Da de særlige krigsforhold var overstået, stod Folketinget overfor at gøre boligforsyningen ligeså fornuftig og billig, som det konkurrencebetonede private erhvervsliv gør andre forbrugsgoder (Mallorcarejser, køleskabe, biler o.s.v.).

Ved frigørelse af boligmarkedet, efter nogle års restriktioner ville der selvsagt komme nogle overgangsproblemer. Folketinget frygtede, at de ville blive skreget ud i sensationspressen, og derfor skubbede man det åbenbart rigtige skridt - overgangen til frit boligmarked - nogle år ud i fremtiden.

Fejgheden og ømskindetheden overfor øjeblikkelig kritik har fortsat lige siden i de 30 år. Den tidligere vismand, professor Søren Gammelgård, Århus, gør udviklingen sådan op: "Boligsektoren har været politisk reguleret med forbud, påbud, støtteordninger og afgifter. Det er sørgeligt, at skulle konstatere, at det hidtidige resultat af alle disse anstrengelser er blevet en desorganisation og et virvar, som overgår al forstand. Og som via afsmitning over lønudvikling og renteudvikling har haft skadevirkninger langt ind i andre erhverv, først og fremmest betalingsbalanceerhvervene".

Mogens Glistrup

Købe i stedet for andel
Som nyuddannet er det ikke let at finde en andelsbolig i København, og det var ikke meget lettere, da jeg var studerende. Jeg tror, jeg har set de første ti andelsboliger, hvor udgifterne simpelthen var for høje i forhold til, at det ikke er penge jeg ser igen. Overvejer derfor at købe noget i stedet men det virker også bare latterligt, at der ikke skal være billigere lejligheder til os, der ikke har tjent en kvart million på en lejlighed, inden valuarvurderingerne gjorde deres indtog på boligmarkedet. Men via andelsportal.dk er det muligt at følge med i, hvad der sker på andelsmarkedet, så det tror jeg bare, at jeg gør, indtil der dukker en frisk gazelle op. Der står trods alt, at andelspriserne er steget med 37 procent i Kbh. og Århus, så det varer nok lidt inden jeg jagter en andelsbolig igen. 

I forlængelse af Søren Pinds forslag har Andelsportal.dk taget temperaturen hos et udsnit af landets andelshavere og undersøgelsen viste, at 73% ville sælge deres andel, hvis de fik mulighed for det, mens 27% svarede klart nej. Undersøgelsen er ikke empiri, men giver en indikation af hvordan andelstanken har det i dagens Danmark, hvilket Andelsportal.dk har forelagt de to overborgmesteren;

Klaus Bondam udtaler ”Ud fra Andelsportal.dk’s undersøgelse kunne man umiddelbart være hurtig og konkludere at andelstanken er afgået ved en pludselig død - men det tror jeg nu ikke. De her procent-satser betyder ikke, at vi skal skrotte andelsboliger, men tallene viser derimod at andelshaverne er nogle af dem, der føler sig pressede på boligmarkedet og de er villige til at give køb på de oprindelige noble tanker om andele.” og Bondam fortsætter ” København skal være en by for alle, ikke bare for den pengestærke del af befolkningen. Derfor er Andelsboligformen vigtig for København. Der skal være boliger i København, der kan betales med en lav – og mellemindkomst. Og det sikrer andelsboligen. Jeg mener, at vi skal gå en anden vej end Søren Pind og hans idéer om at kunne sælge andele” slutter Klaus Bondam.

Men AB gruppens undersøgelse har helt klart givet stof til eftertanke.
PressPort 29.09.05

Technorati tags: AB Gruppen, andelsportal

 

Jeg skulle have en ny medicin. Lægen havde stillet  mig i udsigt, at den i hvert fald ikke var  dyr - ca. 50,- kr. Apotekets pris var: 381,- kr. fordi det andet mærke var udsolgt! Heldigvis kan jeg vente nogle dage, så er de andre leveringsdygtige igen - men kun måske. Havde det nu være blodtrykket der skulle op - så havde jeg sikkert ikke behøvet medicinen!Det er jo fuldstændigt rablende sindsygt med sådanne prisspring. Apoteket kan jo rimeligvis bare forklare situationen og synes det er lige så vanvittigt, som alle vi andre. Hvad gør regeringen ved dette problem, som nu har varet i flere år! Hvad gør medierne, for det er åbenbart dem, som skal på banen, før der sker noget!Vågn dog op!

Hm :?:

Det viser sig at jeg ikke behøver gøre så stor en indsats endda. Alex Tabarrok's nyeste post indeholder en pointe meget lig den jeg ville fremføre:

The Fed has done the poor a disservice by looking the other way while the poor got loans at really low rates of interest. Thus, high interest rates are bad for the poor because they can't get jobs and low interest rates are bad for the poor because they borrow too much money.

Reich argues this way, of course, because he thinks that the poor can't handle their money. I'll add Reich to the list of credit snobs.

Jp har selvfølgelig ret i, at Danmark ikke har behov for en ny prisspiral på boligmarkedet. Men det undgår man ikke ved at gå imod en liberalisering af området. Tværtimod. Mit problem med indførelsen af SDO'er har intet med den finansielle deregulering i sig selv at gøre. Problemet med indførelsen af SDO'er består i, at politikerne ikke er gået videre, og blot har begrænset reformen til den finansielle sektor. Hvor der, som jp også selv er inde på, i forvejen er liberaliseret ganske meget. Det er ikke liberaliseringen af den finansielle sektor, der har ledt til høje boligpriser de seneste år. Liberaliseringen har blot gjort det lettere for markedet at give udtryk for, at der var et problem. Problemet selvfølgelig værende det simple, at regulering via en lang række kanaler begrænser udbuddet af boliger voldsomt. Når man ignorerer problemet på udbudssiden, men samtidig (via finansielle instrumenter) gør prismekanismen mere fri, er der ikke noget at sige til, at vi har oplevet en udvikling på området som den vi har. Endnu en god grund for de unge under 30 til at hade regeringen.

Nej, hvis man skal klandre politikerne, så skal man klandre dem for ikke at liberalisere det tåbelige og planøkonomiske boligmarked noget mere, så udbud og efterspørgsel i det mindste får en chance for at løse problemerne på længere sigt. Man skal ikke klandre den for at fjerne tåbelig lovgivning, der aldrig skulle være indført til at starte med.

Mit spørgsmål:

"Boligproblemet er enormt. Der er for få boliger, fordi det ikke kan betale sig at leje ud på grund af huslejereguleringen. Hvad vil du gøre for at liberalisere lejeboligområdet, så man kan leje og udleje boliger til det, de faktisk koster, og ikke må gå på det sorte eller grå marked, fordi prisreguleringen sætter markedet ud af kraft? Der skal mere dynamik i markedet - og ikke 5.000 nye 'billige' boliger til de heldige med forbindelser, som vi andre skal betale. Som udlejer har det irriteret mig enormt, at man skal operere 'under lovens radar', dvs. illegalt, for at kunne udleje til det, lejligheden er værd.
Vh Lars, Kbh. V"

Ritts svar kom promte, dvs. blev trykt i samme nummer:

"Jeg er helt enig med dig i, at boligproblemet er stort i København. Det hænger bl.a. sammen med, at vi over de sidste ti år er blevet ca. 35.000 flere københavnere. Fra midten af 90'erne har boligbyggeriet slet ikke kunnet følge med befolkningsudviklingen. I 2001 kom der mere skub i sagerne som følge af en ny boligplan. Sidste år blev der færdiggjort 2.700 boliger i København. I de kommende år forventer jeg, at byggeriet vil ligge på 3.000 - 4.000 boliger årligt. Aldrig er der i nyere tid bygget så mange boliger i København, som der bliver i disse år, men der er også brug for dem.

For yderligere at få sat gang i boligbyggeriet og ikke mindst boliger, som familier med almindelige indkomster har råd til at bo i, har jeg sammen med min borgmesterkollega Klaus Bondam præsenteret en plan for 5.000 billige boliger. Boligerne skal opføres dels af en fond, dels af almene boligorganisationer, dels af private bygherrer. Jeg er glad for den meget positive modtagelse, planen har fået fra københavnerne og byens bygherrer. Det lover rigtig godt for realiseringen.

Jeg er derimod helt uenig med dig i at ophæve huslejereguleringen. Filosofien om, at vi bare giver markedskræfterne los, og jeg så som politiker kan læne mig tilbage og se på, at udbud og efterspørgsel regulerer det hele, holder ikke. Konsekvenserne af et frit boligmarked i København vil ganske enkelt være katastrofale. Vi vil se voldsomme huslejestigninger i stort set alle vores private og almene lejeboliger samt i de mange andelsboliger. Disse boliger udgør 80% af københavnernes boliger! Vil man nærmere studere de sociale effekter af sådan et eksperiment, kan man bare tage til udlandet - og se på andre storbyer. Der bor de fattigste ikke længere i byens boliger, men på gaderne. Dette må ikke ske i København. Vi skal bevare storbyens mangfoldighed ved at kunne tilbyde boliger for alle.

Med den store efterspørgsel, vi har på boliger, er der brug for alle i København. Og det kan sagtens lade sig gøre for private at leje boliger ud inden for lovens rammer med en rimelig indkomst. Der er intet som tvinger private til hverken "grå" eller "sort" udlejning, og jeg kan kun på det allerskarpeste tage afstand fra en sådan måde at udnytte en mangelsituation på.”

Svaret var efter min mening lige så useriøst, som det var forudsigeligt (men hvad havde jeg i grunden regnet med? At hun skulle give mig ret?). Så jeg farede i blækhuset igen ;-)

"Det var meget interessant at læse Ritt Bjerregaards svar på mit indlæg i sidste Citadel om den skadelige huslejeregulering i København. Udover de sædvanlige angreb på 'markedskræfterne' som ansvarlige for at 'de fattige bor på gaden' (ved Ritt Bjerregaard ikke, at mange af verdens storbyer – fra USA til Afrika og Indien - har lige så tåbelig huslejeregulering som København?), når hun alligevel ind til kernen af problemet: At Ritt Bjerregaard gerne vil tilbyde 'boliger til alle'. Det må være klart for enhver – selv Ritt Bjerregaard – at det ikke kan lade sig gøre. Ikke alle der ønsker det, kan bo i København, fordi København er en attraktiv storby med en begrænset boligmasse. Spørgsmålet er udelukkende, hvordan man regulerer adgangen til boligerne og mængden af boliger: politisk kontrol eller frie markedskræfter? Sagt på en anden måde: Valget står mellem kødannelser og boligmangel - eller højere priser.

Problemet er, at de grundlæggende økonomiske love ikke er på Ritt Bjerregaards side. Når man fastsætter lave priser af politisk vej – og det er det, man gør med lejeboliger i København – så holder producenterne op med at producere. Politikerne kunne også vedtage, at sushi maksimalt måtte koste 5 kroner for en gang rå laks med ris, så 'alle' kunne få råd til at spise sushi – selv de fattige. Ville det rent faktisk føre til, at alle kunne spise sushi? Nej, i stedet ville sushi-restauranterne lukke, fordi ingen sushi-kok gider at arbejde, hvis han taber penge på det. Det er præcist det samme, som er sket med boligerne i København: Det er simpelthen 'for billigt' at bo i København i forhold til, hvor attraktiv byen er, og derfor bliver der ikke bygget nok nye boliger, da entreprenørerne ikke kan tage det for boligerne, som de koster at bygge og vedligeholde (bortset fra liebhaverbyggeri, som der er specielle regler for). Konsekvensen er bl.a. himmelflugten i priserne på ejerboliger, hvor markedskræfterne som bekendt endnu virker. Huslejereguleringen løser overhovedet ikke boligproblemet, tværtimod: den skaber det.

Ritt Bjerregaards svar er at bygge boligerne på skatteborgernes regning, så man kan holde prisen kunstigt nede. Udover, at de 5.000 nye boliger overhovedet ikke forslår, når der p.t. er brug for 35.000 boliger, så vil det heller ikke hjælpe på det grundlæggende problem: De nye boliger vil jo være lige så attraktive, som dem der allerede findes, fordi de er for billige. Endnu flere mennesker vil ønske at flytte til København, og boligproblemet vil forblive det samme, med tilhørende kødannelse og nepotisme.

I stedet for at pukke på de 'grå' udlejere som en del af problemet, bør Ritt Bjerregaard og de andre politikere i stedet prise sig lykkelig for, at nogle gider at tage risikoen og leje ud til markedspris, så vi kan få nogle boliger i omløb (mange flytter fx sammen med kæresten for at tjene lidt ekstra på at leje egen lejlighed ud. Det gør de kun så længe det kan løbe rundt). Desuden er alle de studerende og unge mennesker, der i dag gerne vil bo i København og står uden tag over hovedet, villige til at gå med til de 'grå' (dvs. frie) priser – de har nemlig forstået, hvad det hele handler om: hvis du vil bo i København, så må du betale, hvad det koster."

Så hvad er egentlig problemet? Det er i hvert fald ikke, at der ikke bor skolelærere og politifolk og studerende og alt muligt blandet i København, sådan som den nævnte standard-bemærkning ellers kan give indtryk af (min studerende-enlig-mor-ekskæreste flytter snart til en stor 4-værelsers andel med to altaner midt på Vesterbro). Og det er heller ikke, at de ikke har råd til at blive boende, for det gør de helt fint. Sandheden er snarere, at det kun er dem, som ikke allerede har en bolig, der har det svært - dvs. først og fremmest tilflyttere, som ikke har været skrevet op til en lejelejlighed i 30 år, eller til en andelsbolig i 5+ år. Fordi der er kommet flere af dem, og fordi folk ikke har det med at flytte fra byen helt så ivrigt som tidligere (og når de gør, skal det helst være inden for cykelrækkevidde af Rådhuspladsen), er priserne på den tilbageværende rest af ledige ejerlejligheder bare steget og steget og steget - helt i overensstemmelse med, hvordan et marked nu engang reagerer, når efterspørgslen stiger, og udbuddet falder.

Måske er det i virkeligheden dét, den nævnte bemærkning henviser til? Hvis det er tilfældet, og hvis man virkelig mener, at det er "for dårligt", så er spørgsmålet, hvad man kan gøre ved det. Man kan bygge 5000 nye boliger og bestemme at de skal være billige. Det er også en rigtig god idé - men desværre kun for dem, der når at få fat i sådan en bolig. For når gildet er overstået, er situation stadig den samme: helt almindelige tilflyttere har ikke råd til at købe en bolig i København. Man kan så bygge endnu 5000 nye boliger, og så fremdeles. Men her støder man på et tidspunkt ind i et andet problem: de billige boliger er desværre ikke helt så billige, men ser kun sådan ud, fordi staten eller kommunen faktisk betaler en stor del af prisen. Og selv om det måske overrasker nogen, så er statens og kommunernes økonomiske formåen altså ikke uendelig, og på et tidspunkt er der ikke længere råd til mere billigt byggeri. Og hvad gør man så?

Hvis man tænker lidt over det, er det eksisterende billige byggeri (dvs. andelsboliger og lejeforeninger) allerede finansieret på samme måde, og vi er derfor for længst inde i processen med, at staten og kommunen betaler. Det kan så være et argument for, at når det endnu ikke er gået helt galt, så er det nok også ok at fortsætte denne udvikling. For hvorfor skal kun nogle være heldige, og endda på alle de andres regning? Men svaret er jo allerede givet ovenfor: på et tidspunkt er der bare ikke længere råd. Man kan så sætte skatten op. Men det byder jo egentlig bare, at de uheldige kommer til at betale endnu mere af vi andres gilde og får endnu sværere ved at finde penge til egen bolig - hvorefter uligheden og uretfærdigheden vokser yderligere. Måske er løsningen ganske simpelt at fortsætte med at bygge løs, indtil der er billige boliger nok til alle? Så er ingen uheldige, og alle tilfredse.

Så hvad er det, der sker i øjeblikket? Er boligmarkedet virkelig stoppet op? Og hvis det er, står vi så over for en blød landing eller en periode med stort fald? Hvis man vil finde et svar, må man kigge på årsagerne bag de store stigninger, der i mange år har præget området. De er:

1. Højkonjukturen
2. Den lave rente
3. Nye låneformer
4. Det er blevet mere attraktivt at bo i byen (København har oplevet en gennemgribende renovering i hele perioden)
5. Det er blevet både trendy og acceptabelt at bruge mange penge på bolig
6. Mange aktørers interesser i stigninger (ejendomsmæglere, kreditforeninger m.v.)
7. Forventninger om, at det vil stige yderligere
8. Boligkøberes naive forestilling om, at boligmarkedet fungerer på særlige præmisser (og derfor ikke kan sammenlignes med f.eks. "det usikre aktiemarked")

Det er mange årsager, og de er faldet over hinanden i en længere periode, og netop derfor har den positive udvikling været så lang og sejlivet. Men jo mere det er steget, jo mere er grænsen nået for, at det kan stige yderligere, og herefter skal der ske noget andet. Og dét punkt er måske nået nu. Og det vil blive forstærket af, at en eller flere af de nævnte årsager bortfalder. I den offentlige debat er det især 1 og 2, der fokuseres på, og disse områder ser da også ud til at ændre sig til det værre fremover. Men herefter vil 7 og 8 også bortfalde helt naturligt, da vil gå op for alle, at det aldrig har været en naturlov, at boliger bare stiger og stiger. Herefter vil 4 og 5 måske også følge med, da man måske vil omlægge sine præferencer efter, hvad der giver mening og er fornuftigt (nemlig ikke at investere sin formue i en bolig, som tydeligvis taber meget værdi) - og fordi trends nu engang bliver afløst af modtrends med jævne mellemrum (måske skal vi fremover ud og leve frit og ustresset på landet og frigøre os økonomisk - dvs. frigøre os fra bl.a. store boligudgifter?). Tilbage er 3 og 6, og 3 bliver allerede fremlagt som en mulighed af bl.a. regeringen. Og måske kan det også hjælpe til at "redde" boligmarkedet i en periode. Men for mig at se vil det kun være på lånt tid og gøre tingene værre: grænsen vil nemlig igen blive nået før eller siden, og da vil der være endnu mere pres på de andre årsager, som så meget desto hurtigere bortfalder.